A volta ao trabalho presencial ganhou fôlego nos últimos meses com o avanço da vacinação contra a Covid-19 e alimenta a expectativa do setor de locação de escritórios de São Paulo para uma recuperação.
A taxa de vacância de escritórios de alto padrão na cidade fechou o terceiro trimestre em 25,9%, aumento de 1 ponto percentual em relação ao segundo trimestre e de 6,5 pontos percentuais na comparação com um ano atrás, indica pesquisa feita pela consultoria imobiliária JLL.
Um mercado considerado em equilíbrio tem taxa de vacância por volta de 15%, explica Yara Matsuyama, diretora de locação de escritórios da JLL. Acima disso, os proprietários de imóveis precisam ser flexíveis para atrair a clientela.
Apesar da vacância elevada na média da cidade, há regiões que passam por um momento diferente. É o caso do Itaim Bibi e dos Jardins, bairros da zona oeste paulistana onde a vacância está em 0% e 1%, respectivamente, ainda de acordo com dados da JLL.
Segundo Matsuyama, essas são áreas com pouco volume de oferta, o que explica a vacância nula. Regiões próximas e ainda mais valorizadas também passam bem.
A área no entorno da avenida Juscelino Kubitscheck tem vacância de 8%, enquanto a Faria Lima apresenta 16% de área vaga. São as regiões com o metro quadrado mais caro da cidade para locação comercial, por volta de R$ 180. A média da cidade para o alto padrão é de R$ 93,60.
A diretora da JLL afirma que o tipo de ocupação de cada área ajuda a explicar os resultados díspares da vacância. A região da Berrini e da Chucri Zaidan, na zona sul, tem mais empresas menores e do ramo de serviços, que sofreram com a pandemia, o que se reflete nos 33% de área disponível.
Também houve ali no último ano a entrega de novos prédios, como três torres do empreendimento Parque da Cidade, o que ajudou a aumentar o espaço disponível.
Já a Faria Lima é buscada principalmente por negócios de tecnologia, advocacia e mercado financeiro, que têm caixa mais robusto no momento e conseguem manter o escritório locado mesmo com as equipes em casa.
"Essas empresas sabem que se devolverem andar na Faria Lima e quiserem voltar daqui a 6 ou 12 meses, pode ser que não encontrem disponível, então vão segurar, porque a longo prazo o escritório vai ser importante", afirma Fernando Didziakas, sócio-diretor da consultoria Buildings.
A cerca de cinco quilômetros dali, a avenida Paulista foi outra região bastante atingida pela onda de devoluções. Se considerados os escritórios além do alto padrão, a região perdeu por volta de 190 mil m² de área desde o ano passado, segundo ele.
Didziakas aponta que a previsão de entrega de novas lajes corporativas na cidade em 2022 e 2023 está reduzida, em comparação com o estoque adicionado em 2020 e neste ano. A perspectiva é que cerca de 300 mil m² sejam adicionados, enquanto 480 mil m² de novos escritórios de alto padrão chegaram ao mercado paulistano desde 2020, o que deve facilitar a redução da vacância nos escritórios.
Em 2019, a cidade absorveu cerca de 290 mil novos m² de área corporativa, afirma Didziakas, mas seria muito otimismo esperar o mesmo para 2022. "Tem sinais positivos, mas não estaremos em velocidade de cruzeiro, levando em conta que vai ter eleição presidencial e que o cenário econômico está mais preocupante", afirma ele.
A absorção líquida na cidade, ou seja, a diferença entre o novo estoque entregue e a área que foi devolvida, ficou negativa no terceiro trimestre, em 20 mil m², de acordo com a JLL, mas já foi muito pior: fechou o primeiro trimestre negativa em 80 mil m², e o segundo em 40 mil m².
"[A absorção] não vai ser suficiente para fechar o ano com saldo acumulado positivo, mas mostra que tem melhora acontecendo e que podemos em breve sair desse momento mais difícil", afirma Matsuyama, da JLL.
Movimentações de empresas contribuíram para isso. A Petlove&Co, ecommerce para animais de estimação, está deixando um espaço de 1.600 m² no CENU (Centro Empresarial Nações Unidas), na região da Berrini, para ocupar uma área de quase 3.700 m² em outra torre no mesmo empreendimento.
Durante a pandemia, a empresa comprou outros negócios, como a DogHero, de serviços para pets, e a Vetus, de gestão de petshops e clínicas veterinárias, e o escritório atual ficou pequeno para os 600 funcionários da área administrativa, conta Ricardo Rios, diretor de recursos humanos. A mudança de local de trabalho deve acontecer no próximo mês.
Apesar de maior, o novo espaço não foi projetado para receber todos os colaboradores ao mesmo tempo —a capacidade máxima é de 450 pessoas. "Vamos para modelo híbrido, já planejamos o escritório para não estar todo mundo lá", explica Rios.
O diretor analisa que o momento escolhido pela Petlove para fazer essa mudança foi vantajoso para eles. "Fomos certeiros na data, porque nos deu não só condições de fazer uma boa negociação, mas também tempo para projetar o escritório de acordo com essa nova realidade."
O setor de salas comerciais, que são os escritórios menores, também enfrenta vacância elevada, de cerca de 20%, segundo Didziakas. Ele analisa que esse tipo de escritório deve sofrer mais do que o segmento de lajes corporativas a longo prazo, por ter uma oferta muito pulverizada.
"Sempre vai ter um advogado ou arquiteto para ocupar 30 ou 60 m², não vai ter vacância de 100%, mas a ocupação será menor", diz.
Condomínio logístico vê busca crescer com alta de compra online
Enquanto o setor de escritórios tenta se recuperar da pandemia, o segmento de condomínios logísticos de alto padrão foi beneficiado pelo aumento das compras virtuais no período e tem taxa de vacância em queda.
No Brasil, de acordo com a JLL, essa taxa está em 10,33%, queda de 5,95 pontos percentuais sobre o terceiro trimestre do ano passado.
São Paulo é o estado que concentra a maior parte dessa infraestrutura, principalmente na região metropolitana da capital e no entroncamento das rodovias Bandeirantes e Anhanguera, explica André Romano, gerente da divisão industrial e logística da consultoria.
A área disponível e locada no estado segue crescendo. Conforme dados da consultoria Newmark, foram entregues 146 mil m² de condomínios industriais e logísticos no estado no terceiro trimestre, com destaque para as regiões de Cajamar e Guarulhos, e 437 mil m² já foram locados no ano.
Desse total, 46% foi destinado para empresas de ecommerce, e 24% foi para o setor de logística, transporte e distribuição de produtos.
Segundo Romano, há um movimento de alta na demanda por condomínios logísticos também em outros estados. "Todo mundo está percebendo que existe um oceano para navegar no resto do Brasil, e o que acelerou isso foi a pandemia, porque todos foram obrigados a fazer compras online", diz.
Mesmo com a normalização do funcionamento do comércio físico, o setor não prevê queda na demanda. "O consumo online se torna um hábito, e a participação do ecommerce no comércio varejista tem espaço para crescer."
O próximo ano deverá trazer um incremento de 2,5 milhões na oferta dos condomínios. A expectativa de Romano, é que haja pelo menos mais dois anos de aumento contínuo na absorção líquida dessas áreas.
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