LB-2019-143923

InstansBorgarting lagmannsrett – Overskjønn
Dato2021-05-31
PublisertLB-2019-143923
StikkordTomtefeste. Avvikling av tomtefeste. Tomtefesteloven § 39 og § 40.
SammendragStubberudfeltet i Oslo. Kommunen festet i 1982 bort tomt til næringsformål for 30 år. Fester motsatte seg tilbakelevering, og den ble først tilbakelevert i 2019. Kommunen anførte at fester hadde plikt til å rive bygningnene, men det var ikke gjort. Fester krevet at kommunen skulle betale for bygningene og gikk til skjønn. Lagmannsretten fant at interesseavveiningen skulle skje på tidspunktet for faktisk tilbakelevering i 2019. Lagmannsretten fant at det ikke gikk verdier til spille i utrengsmål ved at kommunen ikke hadde plikt til å overta bygningene, og kommunen ble frifunnet.
Henvisninger: Tomtefestelova (1996) §39, §40
SaksgangOslo tingrett TOSLO-2017-181485 – Borgarting lagmannsrett LB-2019-143923 (19-143923SKJ-BORG/03).
Anke til Høyesterett ikke tillatt fremmet, HR-2021-2057-U.
Om rettskraft
ParterForetakseiendom AS (advokat Ole Edvard Tokvam) mot Oslo kommune v/ordføreren (advokat Tor Erling Nordstad).
ForfatterLagdommer Fredrik Charlo Borchsenius.
Skjønnsmedlemmer: Ingeniør/takstmann Vidar Aarnes og sivilarkitekt Lars Haukeland.
Sist oppdatert2021-10-25
Henvisninger i teksten Skjønnsprosessloven (1917) §42 | Tomtefestelova 1975 (1975) §9, §19, §21 | Tomtefestelova (1996) §9, §19, §21, §41 | Menneskerettsloven (1999) EMKN P1 A1 | Tvisteloven (2005) §20-2, §20-9 | Midlertidig lov om tilpasninger i prosessregelverket som følge av utbruddet av covid-19 mv. (2020) §8

Saken gjelder avslutning av festeforhold. Fester krever at bortfester hadde plikt til å overta bygningene på festetomten etter avsluttet feste og betale vederlag for dem. Bortfester motsetter seg dette.

Sakens bakgrunn

Saken har tidligere vært behandlet i Høyesterett. Dom derfra er av 26. september 2019 (HR-2019-1784-A). Om sakens bakgrunn gjengir lagmannsretten fra Høyesteretts dom:

«(2) Oslo kommune eier Verkseier Furulunds vei 9 B, gnr. 116bnr 124 i Oslo. Eiendommen er en del av «Stubberudfeltet» om lag 9 kilometer nord for Oslo sentrum. Feltet ligger i nærheten av Alnasenteret og Alnabruterminalen og er et attraktivt næringsområde.

(3) Frem til 1963 var det søppelfylling på Stubberud. Deretter ble det fylt på rene masser, og tomtene ble festet bort til næringsdrivende. Av den kommunale saksbehandlingen fra den gang fremgår at man mente at området kunne være brukbart som byggegrunn til industriformål etter at setningene hadde gitt seg. I påvente av dette ble det anbefalt å inngå festeforhold med 30 års varighet. Anbefalingen ble fulgt opp ved at kommunen opprettet festekontrakter med 30 års løpetid med 19 bedrifter som skulle drive egen virksomhet fra eiendommene. Festerne ble gjort oppmerksom på at det foregikk prosesser i grunnen som medførte setninger og utvikling av gasser som kunne være eksplosjonsfarlige.

(4) Tvisten gjelder en tomt på 7 595 kvadratmeter, som ble festet bort ved avtale datert 26. april 1982. Festetiden løp etter kontrakten ut 1. juli 2012. Det fremgikk av kontrakten at tomten skal brukes til «oppførelse av lagerbygg» og at den bare kunne brukes i overensstemmelse med dette formålet. Bygningen på tomten er et kombinert lager og kontorbygg i to etasjer. Foretakseiendom AS overtok festekontrakten i 2001 og kjøpte samtidig bygningen. På dette tidspunktet gjenstod det altså 11 år av festetiden. Foretakseiendom var klar over at det var usikkerhet knyttet til en eventuell forlengelse.

(5) I 2007 orienterte kommunen festerne på Stubberudfeltet om at den fremtidige bruken av området ville bli vurdert. Arbeid med regulering og fremtidig utvikling av området ble satt i gang. Denne prosessen har som forutsetning at festeforholdene avvikles. Kommunen varslet derfor i 2010 festerne om at festeavtalene ikke ville bli forlenget.

(6) Stubberudfeltet er på om lag 320 dekar. Av dette eier Oslo kommune omtrent 200 dekar. Kommunen er i ferd med å avvikle alle festeforholdene og har fått fristilt og ryddiggjort stadig større deler av området. Om planene for Stubberudfeltet uttaler lagmannsretten:

«Stubberudfeltet dekker et stort areal sentralt i Groruddalen. Området er viktig for den fremtidige utviklingen, og det pågår et planarbeid for videreutvikling og transformasjon av området til såkalt 'grønn logistikk'. Eksisterende bygg vil i og for seg være innenfor dette formålet. Det legges imidlertid opp til moderne logistikkvirksomhet med ny arealeffektiv og samlet utnyttelse av området. Eksisterende lagerbygg fra 1980-årene vil etter lagmannsrettens syn ikke ha noen plass i en slik fremtidig utnyttelse, og det påregnelige vil uansett være at bygget rives for å gjøre plass til den fremtidige transformasjonen av området.»

(7) Lagmannsretten uttaler videre at det er «påregnelig at det vil gå 10 år før ny utnyttelse er aktuelt».

(8) Det oppsto flere tvister mellom Foretakseiendom og kommunen. Av interesse for saken her nevner jeg at det er rettskraftig avgjort at Foretakseiendom ikke lenger har festerett til tomten.

(9) Foretakseiendom begjærte i november 2017 skjønn med påstand om at kommunen pliktet å overta huset på tomten mot vederlag fastsatt av retten.

(10) Ved Oslo tingretts avgjørelse 9. august 2018 [TOSLO-2017-181485]1 ble kommunen frifunnet for kravet om å overta bygningen. Foretakseiendom ble idømt sakskostnader.

(11) Tingretten la til grunn at verdier ville gå «til spille» om kommunen ikke ble pålagt å overta, jf. tomtefesteloven § 40 første ledd første punktum. Men retten kom til at dette ikke ville skje «i utrengsmål». Retten la ved denne vurderingen vekt på at kommunen hadde viktigere interesser å ivareta enn de rent økonomiske. Blant annet pekte retten på planene om tomteutvikling som «skal skje på en måte som tjener hele befolkningen i byen». Foretakseiendom hadde på sin side overtatt en festekontrakt med kort gjenværende løpetid og hadde «hele tiden vært kjent med at kommunen har ønsket å ta [tomten] tilbake for å utvikle området».»

(12) Foretakseiendom begjærte overskjønn. Borgarting lagmannsretts avgjørelse er datert 16. januar 2019 [LB-2018-147038] og har slik slutning:

«1.Skjønnet fremmes.
2.Oslo kommune plikter å overta hus og faste tilstelninger på gnr. 116 bnr. 124 i Oslo kommune mot et vederlag på 12 000 000 – tolvmillioner – kroner.
3.Hver part dekker egne sakskostnader, herunder andel av kostnadene til skjønnsmedlemmene.»

(13) Lagmannsretten kom til at bygningens bruksverdi for bortfesteren utgjør 12 millioner kroner. Etter rettens oppfatning ville verdier gå «til spille i utrengsmål» dersom kommunen ikke ble pålagt å overta bygningen. At kommunen ble pålagt å overta hadde etter lagmannsrettens syn ikke slike likhetstrekk med tvangsavståelse at sakskostnadene skulle fastsettes etter særregelen i skjønnsprosessloven § 42. Avgjørelsen hadde imidlertid på flere punkter budt på tvil. Lagmannsretten tilkjente derfor ikke sakskostnader for noen instanser.

(14) Oslo kommune har anket over rettsanvendelsen når det gjelder pålegget om å overta bygningen, jf. tomtefesteloven § 40. Videre har kommunen anket over rettsanvendelsen og saksbehandlingen knyttet til fastsettelsen av vederlaget for overtakelse av bygningsmassen, jf. tomtefesteloven § 41. Endelig har kommunen anket over rettsanvendelsen når det gjelder lagmannsrettens sakskostnadsavgjørelse.

(15) Foretakseiendom har anket over rettsanvendelsen knyttet til fastsettelsen av vederlaget.»

Høyesterett kom til at det var mangler ved lagmannsrettens rettsanvendelse og at overskjønnet skulle oppheves. Høyesteretts domsslutning lyder:

1.Overskjønnets punkt 2 og 3 oppheves.
2.I sakskostnader for Høyesterett betaler Foretakseiendom AS til Oslo kommune 440 131 – firehundreogførtitusenethundreogtrettien – kroner innen 2 – to – uker fra forkynnelsen av denne dommen.
3.Avgjørelsen av sakskostnadene for tingretten og lagmannsretten utstår til lagmannsrettens nye avgjørelse.

Oslo kommune begjærte fravikelse av eiendommen. Oslo byfogdembete avsa kjennelse 7. november 2018 som gikk ut på at Foretakseiendom hadde plikt til å fravike eiendommen. Foretakseiendom anket til Borgarting lagmannsrett, som forkastet anken i kjennelse 14. februar 2019.

Den 29. oktober 2019 overleverte Foretakseiendom bygningene og tomten til kommunen. I februar 2020 rev Oslo kommune bygningene. Sommeren 2020 leiet kommunen ut tomten til ny leietaker. Dette leieforholdet har gjensidig seks måneders oppsigelse. Leietaker bruker hovedsakelig tomten til lager og har satt opp to midlertidige lagerhaller, et midlertidig bygg med garderobe og en kontorbrakkerigg.

Saken er nå behandlet på nytt i Borgarting lagmannsrett. Forhandlingene var 4. – 7. mai 2021 i Oslo. Partene møtte med sine prosessfullmektiger. Det ble gjennomført befaring, og to vitner avga forklaring.

Saksøker, Foretakseiendom, har i hovedsak anført følgende:

Etter tomtefesteloven § 40 har bortfester plikt til å overta bygningene om det «vil føre til at verdiar går til spille i utrengsmål» om fester må ta dem bort. Dette er på mange måter den praktiske hovedregelen.

Det er klart at verdier går til spille om kommunen ikke må overta bygningene. Alle takster viser en betydelig økonomisk merverdi ved å overta bygningene fremfor en ryddet tomt.

Det naturlige utgangspunkt for vurderingen av verdispillet er differansen mellom markedsverdien av tomt med bygg og markedsverdien av tomt tillagt kostnaden ved å rive. Multiconsult har beregnet differansen mellom tomt med bygninger og bare tomt til 39 millioner kroner. Ved den forrige lagmannsrettsbehandlingen var kostnaden ved riving beregnet til 4,3 millioner kroner.

Det skal foretas en bred interesseavveining mellom kommunens og Foretakseiendoms interesser.

Interesseavveiningen skal knytte seg til utløpet av festekontrakten, altså juli 2012. Dette følger direkte av ordlyden i tomtefesteloven § 40. Det er også det logiske tidspunktet. Eventuell verdireduksjon i tiden 2012 til 2019 gir seg utslag i redusert pris. Førøvrig, selv om faktisk overtakelse i 2019 legges til grunn, vil interesseavveiningen slå ut til Foretakseiendoms fordel.

Blir kommunen pålagt å overta bygningene, må kommunen betale det de er verd for kommunen. Kommunen taper dermed ikke noe på om overtakelse blir pålagt. Ved vurderingen man må se bort fra at kommunen på egen hånd har revet bygningene etter at de ble overtatt.

Det fremgår klart av Høyesteretts dom at økonomiske forhold knyttet til bygningsmassen er et relevant moment, og det taler for at Foretakseiendom ikke hadde plikt til å rive. Festetiden var på 30 år. Dette er ikke uvanlig og er ikke noe moment for en plikt til å rive.

Kommunens forutsetning om annen bruk etter festetidens utløp er ikke kommet til uttrykk i festeavtalen. Nå vet vi at det kommunen bruker tomten til er å leie den ut til kommersiell bruk. Kommunens interne notat fra 1979 ble ikke forelagt fester.

Varslene fra kommunen i 2007 og 2010 om mulig annen bruk av området og om at festekontrakten ikke ville bli fornyet taler ikke for at kommunen ikke hadde plikt til å overta bygningene.

Kommunens ønske om å bruke tomten på annen måte enn bortfeste for bygninger er relevant, og det gjelder selv om dette ikke gir høyeste økonomiske fortjeneste. Her har kommunen leiet ut tomten rent kommersielt. Den fleksibiliteten kommunen ønsker er grunnleggende økonomiske motivert. Kommunens fleksibilitet medføre at verdier går til spille unødvendig. Da er det av liten betydning i interesseavveiningen.

Kommunen har ikke klare planer om annen bruk av hele området. Det har vært en rekke ideer, men ingen er konkretisert. Det har ikke vært fremme noen konkrete planer for akkurat denne tomten. Planarbeidet for området går sake. Hvis kommunens behov for fleksibilitet slår gjennom her, vil kommunen i alle festeforhold kunne nekte å overta bygningene med henvisning til sitt behov for fleksibilitet.

Tomten ligger ikke på den sentrale delen av Stubberudfeltet, og den ligger noe lavere enn den sentrale delen der. Den er da mindre interessant for kommunen og kunne like godt fortsatt vært festet bort. Også etter kommunale planer har man sett for seg at en del av området skulle festes bort kommersielt.

Det ville vært liten risiko og små kostnader for kommunen ved å overta bygget. Kommunens sakkyndige har beregnet umiddelbare kostnader til drøyt en million. Disse forholdene har dermed liten betydning.

Riving medfører at ressurser går til spille. Flere leietakerne hos Foretakseiendom ønsket å fortsette leieforholdene, og de hadde mange ansatte. Miljøhensyn og sysselsetting taler for Foretakseiendom i interesseavveiningen.

For Foretakseiendom innebærer det et stort økonomisk tap om kommunen ikke må overta bygningene. Festers interesser må veie tungt i interesseavveiningen.

Det er ikke relevant å legge vekt på Foretakseiendoms bruk av eiendommen etter 2012 eller at bygget nå er revet.

Eiendomsretten er vernet av EMK P1-1. Den gjelder også festers bygninger i en situasjon som her. Tomtefesteloven må forstås og anvendes på bakgrunn av den. Det må være en forholdsmessighet mellom avståelse av eiendom og vern av formuesverdier. Kommunens ønske om fleksibilitet kan ikke veie tyngre enn den privates ønske om å beholde sine verdier.

Interesseavveiningen slår klart ut i Foretakseiendoms favør, og kommunen hadde plikt til å overta bygningene.

Vederlaget reguleres av tomtefesteloven § 41 annet ledd. Dommen i HR-2017-2359-A (Zachariasbryggen II) gir veiledning for avgjørelsen. Det er en grunnforutsetning at resultatet ikke skal være urimelig for noen av partene. Fastsettelsen av vederlaget må skje i lys av EMK P 1-1. Hva kommunen i 2012 ønsket gjøre med bygget og tomten er ikke relevant ved fastsettelsen av vederlaget, og det er heller ikke relevant hva kommunen nå ønsker å gjøre med bygningene eller tomten.

Verdsettelsen skal skje pr. overtakelsen i oktober 2019. Ved verdsettelsen skal det ikke legges vekt på verdien av tomten. Denne bør settes til 30 prosent av verdien av eiendommens samlede verdi med bygninger.

Multiconsult har taksert hele eiendommen med bygninger til 66 millioner kroner. Mens kommunen la til grunn 68,4 millioner kroner ved eiendomsskatt. Kommunen har innhentet en takst fra BER/Veridian for tomten uten bygg. Denne er på 32,8 millioner kroner. Dette innebærer at overtagelsen av bygningene medførte en verdiøkning for kommunen i størrelsesorden minst 33 til 35 millioner kroner. BER/Veridian har flere takster for kapitalisert verdi av eiendommen med bygninger og tomt på mellom 72,7 og 95,7 millioner kroner.

Foretakseiendom har lagt ned slik påstand:

1.Oslo kommune plikter å betale et vederlag til Foretakseiendom AS fastsatt etter rettens skjønn som vederlag for bygninger og faste tilstelninger på gnr. 116 bnr. 124 i Oslo kommune.
2.Foretakseiendom AS tilkjennes sakskostnader for tingrett og begge behandlinger i lagmannsretten.

Saksøkte, Oslo kommune, har i hovedsak anført følgende:

Det rettslige utgangspunktet etter tomtefesteloven § 39 er at Oslo kommune skal ha tilbake eiendommen uten bygninger, se Høyesteretts dom avsnitt 35 og 36.

Unntaket i tomtefesteloven § 40 er ikke oppfylt. Det sentrale vilkåret her er om verdier spilles «i utrengsmål». Høyesterett legger i avsnitt 55, 56 og 60 til 63 opp til en bred og individuell vurdering. Ettersom lovens hovedregel er at fester skal rydde tomten, må det være vektige grunner for at bortfester skal kunne pålegges å overta bygningene.

Vurderingen skal bygge på situasjonen ved den faktiske overtakelsen i 2019. Lovteksten i tomtefesteloven § 40 gir liten veiledning for hvilket tidspunkt som skal legges til grunn ved vurderingen. Paragraf 39 sier «[n]år tomtefeste skal avviklas», men dette gir liten veiledning for en ekstraordinær og atypisk situasjon som her. Her har Forettakseiendom trenert overlevering i over syv år og kan da ikke skru tiden tilbake. Selv om vurderingen skulle knyttes til 2012, må det foretas en bred interesseavveining. I en situasjon som her hvor fester har trenert overleveringen, må det da være adgang til å ta hensyn til forhold etter 2012.

Kommunen er ikke vel tjent med å overta bygget, og resultatet er ikke urimelig for festeren. Kommunen trenger å få frigjort tomten for fremtidige formål, og den trenger sentrale uteområdet for egne formål. Ved overskuddskapasitet kan arealer leies ut på korttidskontrakter, slik som her. Hvis ikke kommunen har tilgjengelige arealer, kan den være nødt til å leie inn arealer fra andre, og det kan være dyrt.

Overtakelse av bygningene medfører også forpliktelser og risiko, herunder usikre grunnforhold. Kommunen driver ikke med utleie av lagerbygninger.

Tiden frem til utvikling av eiendommen antas å være omtrent fem år. Det er halvparten av lagmannsretten la til grunn ved behandlingen forrige gang. Det innebærer også at eventuell bruksverdi av bygningene for kommunen ved en eventuell overtakelse vil være betraktelig mindre enn lagmannsretten la til grunn forrige gang.

Det er en rekke gode grunner til at interesseavveiningen skal slå ut til kommunens fordel. Kommunen har behov for tomter til ulike kommunale forhold. Dette er en sentral tomt som er meget anvendelig. Ved det kommunale salget av festetomter på 1990-tallet ble Stubberudfeltet holdt utenfor, nettopp fordi tomtene der hadde potensiale for kommunen selv.

Det er flere forhold på festeren side som tilsier at interesseavveiningen må slå ut til kommunens fordel. Festekontrakten var på bare 30 år. Ved inngåelsen var det kjent at eiendommen lå på en gammel søppelfylling og at man avventet at den skulle sette seg. I disse årene har fester hatt gode inntekter av tomten. Da Foretakseiendom kjøpte bygningene, var selskapet godt kjent med den begrensede festetiden. Det var en rettssak om regulering av festeavgift i 2006. Da ga Foretakseiendom uttrykk for at avskrivningstiden på bygget ville være kort på grunn av gjenværende festetid og at utbedringer måtte begrenses ut fra dette.

Festerne på Stubberudfeltet fikk allerede i 2007 varsel om at feltets fremtidige bruk ville bli vurdert, og i november 2010 varslet kommunen at festeavtalene ikke ville bli forlenget. Foretakseiendom har fått tilbud om ny kortvarig festekontrakt på endrede vilkår, men har avslått dette. Selskapet har fortsatt å bruke eiendommen helt til tvangsfravikelse skulle gjennomføres høsten 2020, og det har tjent gode penger på dette. Anslagsvis har selskapet hat inntekter på 3,8 millioner kroner hvert år, og det tilsier ca. 25 millioner kroner for de drøyt syv årene. Til sammenligning har kommunen over 30 år mottatt ca. fem millioner i festeavgift. Det vil være urimelig om kommunen skulle pålegges å overta bygget mot vederlag.

EMK P1-1 går ikke så langt som tomtefesteloven og gir ingen veiledning i saken her, se HR-2016-304-S avsnitt 44 og 45 og HR-2019-1206-A avsnitt 100.

Interesseavveiningen må slå ut i kommunens favør, slik at den ikke hadde plikt til å overta bygningene.

Eventuelt vederlag reguleres av tomtefesteloven § 41 andre ledd. Det skal settes til verdien bygningene og tilstelningene har for kommunen. I dette ligger at man skal se bort fra tomten og beliggenheten. Dette fremkommer i beregningene BER/Veridian har gjort.

Eiendommen ligger i et utviklingsområde, og det skal omdannes. Området skal brukes til kommunale formål. Det var ikke påregnelig med bruk av bygningene mer enn høyst et par år, og det ville kreve kostnader. Videre er det risiko og ulemper forbundet med eventuell utleie av bygningene. Verdien for kommunen av bygningene er derfor null.

Kommer man til at bygningene har en bruksverdi for kommunen og det skal betales noe, må man ta hensyn til at det påløper kostnader, herunder rivekostnader til slutt. Videre må man ta hensyn til at kontantstrøm fra utleie av tomten vil kommunen ha som grunneier, og dette må komme til fradrag ved beregning av bruksverdien av bygningene.

Oslo kommune har lagt ned slik påstand:

1.Oslo kommune frifinnes. Subsidiært settes ikke et vederlag fra kommunen høyere enn kr. 0,–.
2.I begge tilfeller: Foretakseiendom AS skal betale Oslo kommunes sakskostnader for tingretten og lagmannsretten.

Lagmannsretten ser slik på saken:

Problemstilling

Foretakseiendom krever at Oslo kommune skal betale vederlag for bygningene som stod på tomten da den ble levert tilbake til kommunen 29. oktober 2019. Etter tomtefesteloven § 39 første ledd første punktum er hovedregelen at festerne skal fjerne bygninger før tomten leveres tilbake til bortfesteren, mens § 40 første ledd første punktum gjør unntak fra dette. Det første spørsmålet i saken er om Foretakseiendom skulle ha fjernet bygningene eller om unntaket kommer til anvendelse slik at selskapet kunne kreve at kommunen skulle overta dem.

Får Foretakseiendom medhold, skal det utmåles et vederlag for bygningene.

Kommunen har revet bygningene. Vinner kommunen frem, skal Foretakseiendom erstatte kommunen rivekostnadene. Kommunen har allerede krevet dette av selskapet sammen med andre poster i forbindelse med avviklingen av festeforholdet. Kommunen har gått til sak ved Oslo tingrett (15-09326TVI-OTIR/02), og saken er stanset i påvente av saken her.

Festekontrakten § 13 regulerer fornyelse av festet, innløsning av bygningene mv. Første ledd regulerer varsel om avslutning av feste og fornyelse. Andre ledd viser til tomtefesteloven av 1975 §§ 9 og 19 til 21. Paragrafene 19 til 21 tilsvarer dagens tomtefestelov §§ 39 til 41, og partene er enige om at det er disse bestemmelsene som nå regulerer forholdet. Lagmannsretten legger også det til grunn.

Rettsanvendelse – tomtefesteloven §§ 39 og 40

Tomtefesteloven § 39 første ledd første punktum lyder:

«Når eit tomtefeste skal avviklast, har festaren rett og plikt til å ta bort hus og andre faste tilskipingar som festaren har på tomta. ...»

Paragraf 40 første ledd første punktum lyder:

«Dersom borttaking etter § 39 vil føre til at verdiar går til spille i utrengsmål, kan både festaren og bortfestaren få rett til å krevje at bortfestaren tek over hus og faste tilskipingar mot vederlag. ...»

Partene er enig om at det går verdier til spille om kommunen ikke hadde plikt til å overta bygningene. Det sentrale spørsmål i saken er dermed om dette skjer «i utrengsmål».

Høyesterett har i dommen avsnitt 34 til 53 en gjennomgang av lovtekst, lovhistorikk, lovforarbeider og rettspraksis. I avsnitt 35 peker Høyesterett på at lovens utgangspunkt er at grunneieren skal ha tomten tilbake slik den var da festeforholdet ble innledet. I avsnitt 40 presiserer Høyesterett at det sentrale spørsmålet i saken er vilkåret «i utrengsmål». Det fremgår av gjennomgangen i dommen at det skal foretas en bred rimelighetsvurdering. I avsnitt 47 gjengis to uttalelser fra Rådsegn 9 (NUT 1971:3): «skifte sol og vind likt til båe sider» og at grunneier må være «vel tent» med å overta hus mv. mot betaling.

Høyesterett foretar en oppsummering i avsnittene 55 og 56:

«(55) Vilkåret at verdier ikke må spilles «i utrengsmål» må forstås på bakgrunn av et overordnet ønske om å unngå verditap, både av hensyn til partene og ut fra mer allmenne samfunnshensyn. Hva som er «i utrengsmål» vil kunne variere. Men utgangspunkt må tas i de individuelle partenes konkrete interesser. Vurderingen er ikke begrenset til økonomiske forhold. Både for festeren og bortfesteren kan andre hensyn veie tyngre enn de økonomiske. For en fester kan det eksempelvis være tale om en bygning med affeksjonsverdi, for en bortfester som stat eller kommune kan overordnede samfunnsmessige interesser veie tungt.

(56) Lovens hovedregel – rydding av tomten, jf. § 39 – må danne utgangspunkt ved vurderingen. Alle saklige interesser på begge sider må tas i betraktning. De påberopte forholdene må på vanlig måte etterprøves ut fra de bevis som er lagt frem. Momentene må veies mot hverandre. Dernest må det – slik forarbeidene gir anvisning på – vurderes om resultatet er «urimeleg» for festeren og om bortfesteren er «vel tent» med å overta hus og innretninger.»

I avsnitt 58 til 63 er det en gjennomgang av lagmannsrettens rettsanvendelse i overskjønnet av 16. januar 2019. I avsnittene 61 og 62 gjør Høyesterett rede for sentrale momenter for de to partene. Disse gjengis:

«(61) Rimelighetsvurderingen knyttet til Foretakseiendoms situasjon kan ikke begrenses til rent økonomiske forhold knyttet til utnyttelse av bygningsmassen. I lagmannsrettens interesseavveining savner jeg her en vurdering, og avveining, av slike omstendigheter som festetidens lengde, bakgrunnen for avtaleforholdet og kommunens forutsetning om annen bruk ved festetidens utløp. Det kan også være grunn til å vurdere betydningen av kommunens varsler i 2007 og 2010 om mulig annen bruk av området og om at festekontrakten ikke ville bli forlenget.

(62) Kommunens interesser må belyses i et videre perspektiv enn mulighetene for økonomisk fortjeneste. Også kommunens ønske om å bruke tomten på en annen måte enn til bygningsutleie, selv om det ikke gir høyest økonomisk fortjeneste, må trekkes inn i vurderingen. Her må også kommunens kostnader og risiko ved å overta bygningen vurderes.»

EMK P1-1

Foretakseiendom har vist til EMK P1-1 (Protokoll til Konvensjonen om beskyttelse av menneskerettighetene og de grunnleggende friheter av 4. november 1950 artikkel 1). Bestemmelsen lyder i norsk oversettelse:

«Enhver fysisk eller juridisk person har rett til å få nyte sin eiendom i fred. Ingen skal bli fratatt sin eiendom unntatt i det offentliges interesse og på de betingelser som er hjemlet ved lov og ved folkerettens alminnelige prinsipper.

Bestemmelsene ovenfor skal imidlertid ikke på noen måte svekke en stats rett til å håndheve slike lover som den anser nødvendige for å kontrollere at eiendom blir brukt i samsvar med allmennhetens interesse eller for å sikre betaling av skatter eller andre avgifter eller bøter.»

Bestemmelsen ble vurdert i HR-2016-304-S (Guldberg), og lagmannsretten gjengir avsnitt 44 og 45:

«(44) I Chinnici-dommen avsnitt 32 fremhever EMD at forutsetningen om forholdsmessighet, som er bærende for konvensjonen i sin helhet, tar sikte på å oppnå en rettferdig balanse mellom de samfunnsinteressene som begrunner tiltaket på den ene siden og forventningen om beskyttelse av grunnleggende rettigheter på den andre. Inngrepet vil være uforholdsmessig, og dermed konvensjonsstridig, dersom eieren må bære «an individual and excessive burden»:

«A fair balance must be struck between the demands of the general interest of the community and the requirements of the protection of the individual's fundamental rights, the search for such a fair balance being inherent in the whole of the Convention. The requisite balance will not be struck where the person concerned bears an individual and excessive burden..»

(45) Kriteriet «an individual and excessive burden» som EMD benytter i Chinnici-dommen [EMD-2003-22432], har vært brukt i flere tidligere plenums- og storkammersaker fra EMD om forholdsmessighetsvurderingen i P1-1. Jeg viser spesielt til Sporrong og Lönnroth-dommen avsnitt 73 [EMD-1975-7151], dom 21. februar 1986 James mfl. mot Storbritannia avsnitt 50 [EMD-1979-8793], dom 16. november 2010 Perdigão mot Portugal avsnitt 67 [EMD-2006-24768] og dom 29. mars 2010 Depalle mot Frankrike avsnitt 83 [EMD-2002-34044]. I de franske versjonene av disse dommene brukes formuleringen «une charge spéciale et exorbitante» som ekvivalent. På norsk vil antakelig uttrykket «en individuell og overdreven byrde» kunne være noenlunde dekkende, se til sammenligning NOU 2013:11 side 27, som bruker formuleringen «en individuell og urimelig byrde.»

Bestemmelsen ble også vurdert i HR-2019-1206-A (Øvre Ullern II), og lagmannsretten gjengir avsnitt 100:

«I praksis er dette tolket slik at et inngrep vil være uforholdsmessig, og konvensjonsstridig, dersom den berørte part må bære «an individual and excessive burden». Dette kriteriet har vært brukt i flere plenums- og storkammersaker fra EMD. Jeg viser blant annet til dom 18. desember 1984 Sporrong og Lönnroth mot Sverige [EMD-1975-7151]1 avsnitt 73, dom 21. februar 1986 James mfl. mot Storbritannia [EMD-1979-8793]1 avsnitt 50, dom 29. mars 2010 Depalle mot Frankrike [EMD-2002-34044]1 avsnitt 83 og dom 16. november 2010 Perdigão mot Portugal [EMD-2006-24768]1 avsnitt 67.»

Det fremgår av disse avgjørelsene at bestemmelsen påbyr en vurdering av forholdsmessigheten og forbyr en «individuell overdreven byrde». Lagmannsretten viser til at tomtefesteloven foreskriver en konkret og bred interesseavveining. Lagmannsretten viser også til at plikten fester i utgangspunktet har til å rydde tomten følger av selve festeavtalen. Lagmannsretten kan ikke se EMK P1-1 gir fester noe bedre vern enn det som følger av tomtefesteloven.

Tidspunktet for interesseavveiningen etter tomtefesteloven § 40

Det har her gått over syv år fra den avtalte festetiden løp ut i juni 2012 til faktisk overtakelse i oktober 2019. Høyesteretts dom gir ikke veiledning for hvilket tidspunkt som skal legges til grunn for vurderingen. Foretakseiendom anfører at vurderingen skal knyttes til juni 2012 da den avtalte festetiden løp ut, mens kommunen anfører at vurderingen skal knyttes til faktisk overlevering i oktober 2019.

I de aller fleste tilfeller er det liten eller ingen forskjell på disse tidspunktene, og det finnes få rettskilder for å løse spørsmålet.

Foretakseiendom har vist til tomtefesteloven § 39 som sier: «[n]år eit tomtefeste skal avviklast, ...» og har anført at det taler for at tidspunktet for vurderingen er utløpet av den avtalte festetiden. Etter lagmannsrettens syn kan bestemmelsen forstås slik, men lagmannsretten kan ikke se at dette er en sikker forståelse av bestemmelsen. Uansett mener lagmannsretten at dette er ikke noe tungt moment.

NOU 1993:29 side 76 har kommentarer til forslag om bestemmelse om bortfesters rett og plikt til å overta bygninger. Der står det:

«Når ein skal vurdera om bygningen har ein verdi som vil gå tapt ved ryddiggjering, må ein ta utgangspunkt i den verdien som bygningen har slik den står ved utløpet av festtida.»

Etter lagmannsrettens syn sier ikke dette noe mer enn lovteksten og gir ikke veiledning.

Foretakseiendom har betalt festeavgift helt til overleveringen i oktober 2019. Lenge var det også Foretakseiendoms oppfatning at den opprinnelige festekontrakten ga selskapet rett til fortsatt feste, og selskapet gikk til rettssak for å få fastslått det. Ved Borgarting lagmannsretts dom 26. januar 2016 ble det fastslått at selskapet ikke hadde en slik rett. Dette kan tale for at man anser festetiden forlenget, slik at den løp ut ved tilbakeleveringen i oktober 2019 og at vurderingen skal knyttes til det tidspunktet.

Lagmannsretten tar ikke stilling til om Foretakseiendom har trenert tilbakelevering, men lagmannsretten konstaterer at Foretakseiendom aktivt har søkt å forlenge festetiden mest mulig. Det taler etter lagmannsrettens syn også for at vurderingen skal knyttes til den faktiske tilbakeleveringen.

Generelt kan bygninger være utsatt for slitasje og verdireduksjon mellom utløpet av opprinnelig avtalt festetid og faktisk tilbakelevering, og slik er det antagelig her. Foretakseiendom har anført at vederlaget etter tomtefesteloven § 41 skal vurderes på bakgrunn av status ved den faktiske tilbakeleveringen i oktober 2019 og at det dermed tas hensyn til slik slitasje og verdireduksjon. Lagmannsretten finner at sammenhengen i regelverket taler for at interesseavveiningen etter § 40 og beregning av vederlag etter § 41 knyttes til samme tidspunkt. Lagmannsretten bemerker at dette ikke er et tungt moment.

Lagmannsretten bemerker også at det generelt er lettere å knytte en slik avveining til et tidspunkt nær i tid enn et tidspunkt lenger tilbake i tid. Dette er et rettsteknisk hensyn som taler for å knytte vurderingen til faktisk tilbakelevering i 2019. Men heller ikke dette er et tungt moment.

Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at interesseavveiningen her skal knyttes til den faktiske tilbakeleveringen i oktober 2019.

Interesseavveining etter tomtefesteloven § 40

Foretakseiendoms sentrale interesse er den økonomiske interessen i å få vederlag for bygningene. Fester har brukt betydelige beløp på å bygge dem, og de er fortsatt brukbare. Det kan dreie seg om et større beløp. Foretakseiendom har vist til beregninger fra Multiconsult og BER/Veridian og anfører at vederlaget kan være i størrelsesorden minst 33 til 35 millioner kroner, og lagmannsretten fastsatte i 2019 vederlaget til 12 millioner kroner. Dette er et viktig moment i Foretakseiendoms favør.

Dette momentet styrkes av at kommunen hadde mulighet til å fortsette å leie ut bygningene slik de stod; eller slik kommunen har gjort, leie ut tomten midlertidig.

Festetiden var her avtalt til 30 år. Det innebærer at festeren av tomten alltid har visst at det har vært en begrenset tidshorisont, og det visste Foretakseiendom da selskapet kjøpte bygningene med festeretten i 2001. Dette taler for at det ikke ville være urimelig om festeren måtte ta ned bygningene og rydde tomten ved avslutning av festet. Men momentet er isolert sett neppe tungtveiende ettersom fester også har visst om muligheten for forlengelse eller at kommunen skulle overta bygningene.

En viktig del av bakgrunnen for at kommunen festet bort tomten var at Stubberud søppelfylling var avsluttet, at denne trengte å sette seg, at området på kort sikt kunne brukes til næringsvirksomhet, og at det på lengre sikt kunne være en tomtereserve for kommunen. Dette fremgår bl.a. i notat 24. august 1979 fra kommunens kontor for næringslivet. Men det er ikke godtgjort at fester var kjent med dette, og det kan da ikke tillegges vekt i seg selv.

Festekontrakten fra 1982 har bestemmelser om plikt til å oppføre bygninger og ta tomten i bruk, vedlikeholdsplikt og plikt til gjenoppføring av bygninger ved skade eller brann. Videre hadde den i § 13 første ledd bestemmelse om underretning om eventuelt fortsatt feste. Dette kan tale for at fester hadde en oppfatning om at tomten og bygningene kunne brukes lenge og ut over festetiden på 30 år. På den annen side fremgikk det av festekontrakten, tillegg til § 15, at fester var kjent med at tomten var anlagt på en gammel søppelfylling. Videre hadde kontrakten i § 13 andre ledd henvisning til daværende tomtefestelov §§ 9 og 19 til 21 der hovedregelen var at tomten skulle ryddes og bygninger fjernes av fester. Lagmannsretten finner at festekontrakten i seg selv ikke bidrar nevneverdig i interesseavveiningen.

Kommunens bakgrunn for bortfestet i 1982 taler for at den ikke var forpliktet til å overta bygningene. Men ettersom det ikke kan legges til grunn at dette var kommunisert tydelig til fester, har momentet etter lagmannsrettens syn ikke stor vekt.

Kommunen sendte 13. mars 2007 varsel til Foretakseiendom om at den arbeidet med å vurdere Stubberudfeltets muligheter og begrensinger. Lagmannsretten ser det slik at selskapet på den måten fikk et signal om at annen bruk kunne være aktuelt etter utløpet av festet i 2012. Den 19. november 2010 sendte kommunen brev til Foretakseiendom at festet ikke ville bli fornyet. Dette varselet drøyt halvannet år for utløpet av avtalt festetid taler etter lagmannsrettens syn for at det ikke er urimelig om kommunen ikke pålegges å overta bygningene. Foretakseiendom gikk kort etter i dialog med kommunen for å få forlenget festet og anførte også at selskapet hadde rett til dette. Men det har etter lagmannsrettens syn ikke betydning ved interesseavveiningen.

Kommunen kom med flere tilbud om kortvarig fornyelse av festeforholdet. I brevet 19. november 2010 var det tilbud om forlengelse i to år til 30. juli 2012. I brev 6. juni 2012 var det tilbud om forlengelse i seks og et halvt år ut 2018. Dette tilbudet ble gjentatt i brev 3. juni 2013, og endelig tilbød kommunen 15. januar 2018 ny festeavtale med 12 måneders oppsigelse. Kommunen har med dette søkt å redusere ulempene for Foretakseiendom. Men tilbudene var på mindre gunstige vilkår enn den opprinnelige avtalen. De hadde også relativt kort tidshorisont, dermed var Foretakseiendoms muligheter til utleie begrensede. Etter lagmannsrettens syn er disse tilbudene moment i kommunens favør.

Kommunens interesser er først og fremst behovet for tomteareal. Stubberudfeltet ligger sentralt i Oslo og nær til store veier. Som nevnt var fremtidig behov for tomter allerede ved inngåelsen av festet et moment for kommunen, men det tillegges ikke stor vekt. På slutten av 1990-tallet solgte kommunen en rekke tomter som var festet bort, til KLP. Da ble Stubberudfeltet ikke solgt, og grunnen var nettopp at kommunen så for seg fremtidig bruk av dette. Det underbygger at kommunen i dag har et slikt behov, og det viser at kommunen i mange år har sett på Stubberudfeltet slik.

Det pågår et arbeid med planer og regulering av Stubberudfeltet. I september 2018 sendte kommunens Eiendoms- og byutviklingsetat (EBY) og Plan og bygningsetaten (PBE) et notat til Byrådsavdelingen for byutvikling for oppstart av områderegulering av Stubberudfeltet. Forslag til områderegulering ble lagt ut i desember 2019, og Plan og bygningsetaten fastsatte planprogram for områderegulering av feltet i august 2020. I dette har de gamle bygningene på tomten ingen plass, og det legges opp til en ryddigere og grønnere struktur enn i dag. Området er i planen delt i flere felt, og de store områdene er A og B. For område A planlegges det finmasket bystruktur. Tomten i saken her er i område B, og der planlegges det plasskrevende næring, kommunaltekniske anlegg og potensiale for idrett.

I kommunen ble det foretatt en behovskartlegging for Stubberudfeltet. En rekke kommunale instanser ble kontaktet og meldte inn behov for tomter. I brev 30. juni 2020 oppsummerte Plan- og bygningsetaten kartleggingen. Det fremgikk der at det var meldt inn større arealbehov enn det var tilgjengelige arealer.

Det er allerede flere kommunale virksomheter på Stubberudfeltet. Renovasjonsetaten og Ruter bruker arealer der. Ruters anlegg er midlertidige, men det planlegges utvidelser og mer permanente anlegg.

Det har vært og er en rekke forslag, planer og ideer for bruk av Stubberudfeltet. Det har herunder vært fremme badeland, postterminal, torvhall, park og OL-anlegg.

Lagmannsretten peker på at Oslo kommune er en stor institusjon med mange ulike virksomheter og etater, eksempelvis skole, utdanning, sykehus og helse, idrett, renovasjon, offentlig transport og brannvesen. Byen er i vekst, og det må generelt påregnes økt behov for tomter og bygninger.

Foretakseiendom har anført at hvis kommunens behov for arealer tillegges stor vekt, vil det medføre at en kommune som bortfester aldri behøver å overta påstående bygninger ved avslutning av festeforhold. Lagmannsretten bemerker at her er kommunens behov sannsynliggjort slik at spørsmålet ikke kommer på spissen.

I utgangspunktet taler kommunens behov for tomter og arealer tungt i interesseavveiningen. Ved den nærmere vurdering av dette momentet er tidsperspektivet av betydning. Jo nærmere i tid kommunens bruk av tomten er, jo større vekt har det. Her er det ikke noen umiddelbart forestående bruk, tvert om kommunen har leiet ut tomten til en kommersiell aktør. Dette svekker etter lagmannsrettens syn betydningen av kommunens behov for tomter noe. Men bygningene er revet, og kontrakten er med bare seks måneders oppsigelse. Kommunens handlemåte og kontrakten legger slik til rette for senere bruk, og kommunen kan raskt ta tomten i bruk. Betydningen av denne midlertidige bruken er derfor ikke stor.

Seniorkonsulent Thor Espen Mollestad fra EBY forklarte i retten at kommunen hadde et perspektiv på fem år. Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at en bindende områderegulering for hele Stubberudfeltet kan foreligge omtrent i 2023. Dette er såpass nært i tid at det bidrar til at kommunens behov for tomter er sentralt i interesseavveiningen.

Kommunen har ikke konkrete planer for akkurat denne tomten på Stubberudfeltet. Hadde det foreligget, ville det vært et viktig moment. Men ettersom den inngår i et større område hvor kommunen planlegger, svekker det ikke betydningen av kommunens behov for tomter at det ikke er konkrete planer akkurat for denne tomten.

Foretakseiendom har vist til at tomten ligger på et eget nivå, flere meter lavere enn øvrige deler av feltet. Tomten ligger på dette nivået sammen med en tomt som er festet bort langsiktig og hvor fester fortsatt driver virksomhet. Foretakseiendom har derfor anført at tomten kan ses adskilt fra de øvrige deler av feltet og at disse øvrige deler av feltet kan brukes til kommunale formål uten at tomten behøver å brukes til dette. Lagmannsretten bemerker at med de store tilpasningene som må gjøres på feltet vil neppe denne nivåforskjellen ha særlig betydning, og det er naturlig å se tomten som en del av det store Stubberudfeltet.

Hvis kommunen hadde overtatt bygningene, ville det påløpt noen kostnader ved umiddelbart nødvendig vedlikehold, ca. 1,1 millioner kroner, og kommunen ville fått et ansvar for vedlikehold og risiko ved å ha bygningene. Momentet taler i kommunens favør, men er etter lagmannsrettens syn ikke særlig sterkt. Samtidig ville kommunen hatt bygningene og kunne leiet dem ut. Dette svekker momentet ytterligere.

Pålegges ikke kommunen som bortfester å overta bygningene, slik at Foretakseiendom som fester hadde plikt til å rive dem, innebærer det at verdier går til spille. Det er et moment for at kommunen hadde plikt til å overta dem. Men loven bestemmer at verdispille i seg selv ikke er avgjørende, det skal foretas en interesseavveining. Lagmannsretten bemerker at kommunen rev bygningene etter overtakelsen. Men vurderingen skal knyttes til tidspunktet for overtakelsen i oktober 2019, og da stod de.

Foretakseiendom har hele tiden visst at festeavtalen løp ut i 2012. Selskapet har likevel drevet videre i over syv år og har da hatt inntekter av bygget. Dette taler for at det ikke er urimelig at selskapet må rydde tomten når den overleveres til kommunen.

Lagmannsretten må foreta en samlet vurdering og avveining av momentene. Etter lagmannsrettens syn er det sentrale momentet til fordel for Foretakseiendom det tap selskapet lider ved ikke å få vederlag for bygningene. Det sentrale momentet til fordel for kommunen er dens behov for arealer i tiden fremover. Momentene er av forskjellig karakter, de kan ikke tallfestes, og avveiningen er ikke enkel. Lagmannsretten bemerker at uttalelsen i Rådsegn 9 9 (NUT 1971:3) om å «skifte sol og vind likt til båe sider» er treffende. Lagmannsretten har også merket seg uttalelsen der om at grunneier må være «vel tent» med å overta hus mv. mot betaling.

Av de øvrige momentene trekker lagmannsretten frem tre forhold. For det første har Foretakseiendom hele tiden visst at avtalt festetid var 30 år frem til 2012. For det annet fikk selskapet i 2010 beskjed om at festet ikke ville bli forlenget. For det tredje har Foretakseiendom på egen hånd fått utsatt tilbakelevering i mer enn syv år. I denne tiden har selskapet hatt inntekter av tomten og bygningene.

Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at det er en interesseovervekt til fordel for kommunen. Samlet er det ikke urimelig at kommunen ikke pålegges å overta bygningene, og det medfører ikke spille av verdier «i utrengsmål».

Kommunen frifinnes.

Saksomkostninger

Oslo kommune har krevet saksomkostninger for denne behandlingen i lagmannsretten. Det følger av dommen fra Høyesterett avsnitt 67 til 80 at spørsmålet skal avgjøres etter de alminnelige reglene i tvisteloven.

Kommunen har vunnet saken og har etter tvisteloven § 20-2 første ledd krav på å få dekket saksomkostningene fra Foretakseiendom. Lagmannsretten har vurdert unntaksbestemmelsene i tredje ledd, men har funnet at de ikke kommer til anvendelse. Advokat Norstad fra kommuneadvokaten levert omkostningsoppgave på 221 375 kroner, i tillegg kommer utgifter til sakkyndig på 90 062, 50 kroner, til sammen 311 437, 50 kroner. Lagmannsretten finner beløpet rimelig og legger det til grunn.

Lagmannsretten skal også avgjøre saksomkostningene for behandlingen i tingretten og den forrige behandlingen i lagmannsretten, jf. tvisteloven § 20-9 første ledd, og lagmannsrettens resultat nå skal legges til grunn, jf. paragrafens annet ledd. Med det resultatet lagmannsretten nå har kommet til har kommunen vunnet saken og skal tilkjennes saksomkostninger, jf. hovedregelen i tvisteloven § 20-2 første ledd. Lagmannsretten har vurdert om unntaksregelen i tredje ledd kommer til anvendelse. Lagmannsretten har vurdert både behandlingen i tingretten og den forrige behandlingen i lagmannsretten. Lagmannsretten har særlig sett hen til at lagmannsretten ved forrige behandling kom til et annet resultat og at Høyesterett opphevet lagmannsrettens rettsanvendelse. Lagmannsretten har ikke funnet at det foreligger «tungtveiende grunner som gjør det rimelig» at Foretakseiendom skal fritas for å dekke kommunens omkostninger ved noen av de to behandlingene.

Kommunen har levert omkostningsoppgave for tingretten på 276 787, 50 kroner, samt utgifter til sakkyndig på 148 063 kroner, til sammen 424 850, 50 kroner. For forrige behandling i lagmannsretten var omkostningsoppgaven på 95 815 kroner og utgiftene til sakkyndige på 40 250 kroner, til sammen 136 065 kroner. Lagmannsretten finner beløpene rimelige og legger dem til grunn.

Godtgjørelse til skjønnsmedlemmene fastsettes i egen avgjørelse og dekkes partene imellom av Foretakseiendom AS.

Overskjønnet er enstemmig.

SLUTNING:

1.Oslo kommune frifinnes.
2.I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Foretakseiendom AS til Oslo kommune 311 437, 50 – trehundreogellevetusenfirehundreogtrettisyv50/00 – kroner.
3.I saksomkostninger for forrige behandling i lagmannsretten betaler Foretakseiendom AS til Oslo kommune 136 065 – etthundreogtrettisekstusenogsekstifem – kroner.
4.I saksomkostninger for tingretten betaler Foretakseiendom AS til Oslo kommune 424 850, 50 – firehundreogtjuefiretusenåttehundreogfemti50/00 – kroner.
5.Godtgjørelse til skjønnsmedlemmene fastsettes i egen avgjørelse og dekkes partene imellom av Foretakseiendom AS.

Jeg bekrefter at rettens øvrige medlemmer har godkjent avgjørelsens innhold, jf. midlertidig lov 26. mai 2020 nr. 47 § 8 andre ledd.

Fredrik Charlo Borchsenius